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Titulización hipotecaria

Titulización hipotecariaCuando un cliente adquiere una hipoteca paga al banco unos intereses además del préstamo inicial o capital de la propia hipoteca. Esta sería la intervención total del cliente, pero para muchos bancos este es solo uno de los pasos dentro de un proceso denominado titulación hipotecaria que busca asegurarse el préstamo, eliminando el riesgo y aumentando su liquidez.


¿Qué es una titulización?

El concepto de titulación consiste en agrupar un conjunto de derechos de crédito, en una misma cartera. Esta cartera es traspasada a una estructura ad hoc (pueden ser sociedades, fondos, etc.), que a su vez la coloca entre sus inversores. Dicho de otra forma, las entidades financieras transforman activos poco líquidos, en instrumentos para obtener financiación y, a la vez, eliminar el riesgo de impago.

Estos bonos de titulización, entre los que se encuentran los hipotecarios, vienen clasificados por el Banco de España como ABS (Asset Backed Securities).


Origen de la titulización hipotecaria

La titulización hipotecaria se reguló a través de la Ley 19/1992, de 7 de julio, sobre Régimen de Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria y sobre Fondos de Titulización Hipotecaria, por la cual las entidades financieras venden sus préstamos hipotecarios a terceros, eliminando su riesgo.


Funcionamiento de la titulización hipotecaria

Desde el punto de vista financiero, los créditos hipotecarios se ven reflejados en el balance como derechos de crédito, y mediante las titulizaciones las entidades financieras convierten estos créditos hipotecarios en Bonos Titularizados para ser intercambiados en los mercados de renta fija. Esto supone en la práctica, que el banco vende a terceros las hipotecas junto con los beneficios, pudiendo comercializar hipotecas sin riesgo. Éstos son los pasos que siguen las entidades financieras:

  • Las entidades financieras crean, como empresa filial, el Fondo de Titulización Hipotecaria (FHT).
  • Este Fondo de Titulización Hipotecaria adquiere los diferentes paquetes de hipotecas bancarias.
  • El Fondo de Titulización Hipotecaria emite los Bonos de Titulación a diferentes fondos de inversión.
  • Estos fondos de inversión, a su vez, comercializan los bonos de titulación con instituciones de inversión colectiva o con inversores particulares.

De esta manera los Fondos de Titulización elimina cualquier riesgo para las entidades financieras, a la vez que les otorga liquidez.



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